Escrito por: Rodrigo Bellotto, Corretor parceiro PilarHomes
Principais lições deste artigo
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Imóveis acima de R$ 2,25 milhões são financiados pelo SFI, regime sem teto legal de valor ou percentual máximo de financiamento, o que permite estruturar entradas de 10% a 20% quando a operação é montada de forma adequada.
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Bancos como Santander (até 90%), Bradesco (até 80%) e Itaú (política interna) definem seus próprios limites de financiamento no SFI, negociados caso a caso conforme o perfil do cliente e a avaliação do imóvel.
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Estratégias como empréstimo Lombard, parcelamento da entrada com o vendedor e composição de renda entre múltiplos titulares reduzem o desembolso inicial sem comprometer a estrutura financeira do comprador.
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Custos adicionais como ITBI (3%), registro, seguros MIP/DFI e avaliação bancária precisam entrar no planejamento, pois impactam o Custo Efetivo Total (CET) da operação.
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Corretores especializados e portais como o PilarHomes oferecem acesso ao maior portfólio de alto padrão em São Paulo e à expertise em operações SFI, o que acelera a aprovação.
O problema: por que portais genéricos não resolvem imóveis acima de R$ 2,25 milhões
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é o regime mais conhecido pelo público geral e pelos grandes portais de busca. Ele cobre imóveis com avaliação bancária de até R$ 2,25 milhões, conforme a Resolução CMN 5.255/2025, e segue regras padronizadas amplamente divulgadas. Acima desse valor, o financiamento migra obrigatoriamente para o SFI, em que condições como taxa de juros, prazo e percentual financiável são negociadas caso a caso com cada instituição.
Esse cenário faz com que a maior parte dos conteúdos disponíveis online trate apenas de regras do SFH e deixe compradores de imóveis acima de R$ 2,5 milhões sem informação prática sobre como estruturar a operação. Portais genéricos não distinguem claramente os dois sistemas, e corretores sem especialização no segmento raramente dominam as políticas de crédito SFI dos bancos privados.
A solução: regras do SFI 2026 e limites por banco
No SFI, o percentual máximo financiável segue a política de crédito de cada banco, e não uma regulação federal. A tabela abaixo consolida as condições praticadas pelas principais instituições em 2026 para imóveis residenciais de alto padrão.
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Banco |
% máximo financiável (SFI 2026) |
Fonte |
Observação |
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Santander |
Prazo de até 420 meses, taxa mínima de 11,69% a.a. + TR, sujeito à análise de crédito |
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Itaú |
Definido pela política interna SFI |
Percentual negociado caso a caso, avaliação bancária determina a base de cálculo |
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Bradesco |
Até 80% (política interna SFI) |
Condições variam conforme o relacionamento e o perfil do tomador |
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Bancos privados / private banking |
Variável, empréstimo Lombard pode complementar a entrada |
Portfólio de investimentos usado como garantia, sem venda de ativos |
Os percentuais refletem a política geral SFI reportada por especialistas do setor e podem mudar conforme a análise individual de crédito.
Passo a passo para reduzir a entrada para 10-20%
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Definir o preço-alvo com inteligência de mercado. O ponto de partida é estabelecer o valor justo do imóvel com base em transações reais na região. O Radar PilarHomes oferece acesso ao histórico de transações em endereços específicos de São Paulo e fornece dados concretos para embasar a proposta sem depender de estimativas genéricas.
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Usar investimentos como garantia (empréstimo Lombard). Clientes com portfólios em renda variável, fundos ou títulos podem usar esses ativos como colateral em um empréstimo Lombard e obter liquidez sem liquidar posições. Essa estrutura permite compor a entrada sem desfazer investimentos e preserva o potencial de valorização do portfólio. Quedas no valor dos ativos dados em garantia podem gerar chamadas de margem e exigir colateral adicional.
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Negociar entrada parcelada diretamente com o vendedor ou incorporadora. O parcelamento do sinal e pagamentos escalonados negociados diretamente com o vendedor é uma alternativa legítima para reduzir o desembolso imediato. Essa estratégia funciona melhor quando o vendedor tem urgência em fechar negócio, pois vendedores com imóveis há mais de seis meses no mercado ou incorporadoras com estoque tendem a ser mais receptivos a essa estrutura, segundo dados do setor.
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Compor renda entre múltiplos titulares. O Santander permite composição de renda entre pessoas sem exigência de parentesco e amplia a capacidade de financiamento, o que reduz o percentual de entrada necessário. Outros bancos privados adotam política semelhante para operações SFI de alto valor.
Custos ocultos e como calcular o CET real?
O valor da entrada não é o único desembolso inicial em um financiamento de alto padrão. Em uma operação de R$ 3 milhões em São Paulo, os custos adicionais incluem os itens abaixo.
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ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): alíquota de 3% sobre o valor venal ou de transação, considerado sempre o maior, cobrada pelo município de São Paulo.
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Registro de imóvel e escritura: custos cartorários variáveis conforme o valor do imóvel, calculados pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo.
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MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel): seguros obrigatórios no financiamento imobiliário, com custo mensal embutido na parcela e valor que varia conforme a idade do tomador e o valor financiado.
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Avaliação bancária do imóvel: taxa cobrada pelo banco para determinar a base de cálculo do financiamento SFI, com possibilidade de o valor avaliado ficar abaixo do preço negociado e reduzir o montante financiável.
O Custo Efetivo Total (CET) precisa ser analisado antes de qualquer estruturação, pois incorpora taxa de juros, seguros, tarifas e IOF e permite comparar propostas de diferentes bancos em uma mesma base.
Perguntas frequentes sobre financiamento de alto padrão
As dúvidas abaixo reúnem as questões mais comuns de compradores que buscam financiar imóveis acima de R$ 2,25 milhões com entrada reduzida.
Qual é o limite do SFI para financiamento imobiliário em 2026?
O SFI não tem teto de valor de imóvel nem percentual máximo de financiamento definido por lei. As condições são negociadas diretamente com cada banco, que aplica sua política interna de crédito. Em 2026, os principais bancos privados operam com limites entre 80% e 90% do valor de avaliação para imóveis residenciais de alto padrão, o que resulta em entradas entre 10% e 20%.
Posso usar meu portfólio de investimentos para reduzir a entrada?
Clientes de private banking podem estruturar um empréstimo Lombard e usar ações, fundos ou títulos como garantia para obter liquidez sem vender os ativos. Essa modalidade, oferecida por instituições como o UBS Brasil, permite compor a entrada de um imóvel de alto padrão e manter o portfólio investido. O comprador precisa avaliar o risco de chamada de margem em caso de queda dos ativos dados em garantia.
Como a composição de renda funciona no financiamento SFI?
Na composição de renda, dois ou mais titulares somam seus rendimentos para ampliar a capacidade de financiamento. Alguns bancos, como o Santander, permitem essa composição sem exigência de parentesco entre os participantes. Essa estrutura aumenta o valor financiável e pode reduzir o percentual de entrada exigido, desde que todos os titulares passem pela análise de crédito da instituição.
Quais são os principais custos além da entrada em um imóvel de R$ 3 milhões?
Os principais custos adicionais incluem ITBI de 3% sobre o valor de transação no município de São Paulo, custos cartorários de registro e escritura, seguros obrigatórios de MIP e DFI embutidos na parcela e a taxa de avaliação bancária do imóvel. Esses valores podem representar uma parcela relevante do total da operação e precisam entrar no planejamento financeiro antes da assinatura do contrato.
Como o PilarHomes ajuda na busca por imóveis de alto padrão para financiar?
O PilarHomes reúne o maior portfólio atualizado de imóveis de alto padrão de São Paulo em um único portal, com imóveis comercializados exclusivamente pelos corretores parceiros da rede Pilar. Os corretores especialistas da rede conhecem em profundidade o segmento e podem orientar o comprador sobre as condições de financiamento SFI mais adequadas para cada perfil de imóvel e de comprador.
Como corretores especialistas aceleram a aprovação
No segmento acima de R$ 2,5 milhões, a aprovação de crédito SFI envolve etapas que vão além do preenchimento de formulários. O processo inclui avaliação bancária do imóvel, análise jurídica da matrícula, verificação de compatibilidade entre o valor negociado e o valor de avaliação e estruturação da garantia por meio de alienação fiduciária. Um corretor sem especialização nesse segmento raramente domina todas essas variáveis.
Corretores especializados em alto padrão conhecem as políticas de crédito SFI dos bancos privados, identificam quais instituições são mais receptivas a determinados perfis de imóvel e comprador e antecipam exigências documentais que, quando ignoradas, atrasam ou inviabilizam a aprovação. Ter o financiamento pré-aprovado antes de iniciar a negociação sinaliza ao vendedor que o comprador é qualificado e frequentemente gera preferência sobre propostas de valor similar sem essa garantia.
Corretores com acesso a portfólios amplos também identificam imóveis com maior margem de negociação, seja por tempo de mercado, seja pelo perfil do vendedor, e estruturam propostas que combinam preço, condições de pagamento e prazo de entrega para aumentar as chances de aprovação bancária.
Conclusão
Financiar um imóvel de alto padrão em São Paulo com entrada entre 10% e 20% é viável em 2026, quando o comprador entende as regras do SFI, conhece as políticas de crédito dos bancos privados, estrutura corretamente o uso de ativos como garantia e conta com um corretor especializado para conduzir a negociação e a aprovação. A barreira dos 30% de entrada não é uma exigência legal para imóveis acima de R$ 2,25 milhões, mas sim uma consequência de operações mal estruturadas ou de falta de acesso à informação correta.
